Marne et finance
Espace partenaire Guide fiscal

Actualités et fiscalités

Bulletin d'information Marne & Finance - Juillet 20182018-10-16

Marne & Finance est heureuse de partager avec vous ses dernières actualités :

L'ATTRACTIVITÉ DU MARCHÉ DE L'IMMOBILIER COMMERCIAL FRANÇAIS FACE À LA CONCENTRATION DU SECTEUR

Un 1er trimestre actif ...

Le 1er trimestre de l'année 2018, a fait preuve d'un dynamisme certain sur le marché de l'investissement de commerces. En effet, avec près de 630 millions d'euros transactés, le volume d'investissement global est supérieur de plus de 30% aux performances constatées en 2017 (480 millions d'euros).
Sur ce volume d'investissement global, près de 42% des transactions ont été réalisées par des opérations de centre-ville dont un tiers en Ile de France.


Source : Marketbeat France Commerces 2018 Cushman & Wakefield

... sous fond de modification des positionnements de certaines enseignes

Les performances des différents secteurs d'activité restent très contrastées, sur fond d'évolution profondes illustrées en 2017 par de nouveaux mouvements de concentration (Bricomarché/Bricorama, Gifi/Tati, Gamm Vert/Jardiland, etc.) et de cessions d'enseignes, actées ou en projet (Besson, André, etc...).

Les enseignes ne cessent d'adapter leur réseau à la nouvelle réalité du commerce. Toutes ont généralement en commun de promouvoir le " phygital " ou " omnicanalité " et d'améliorer l'expérience d'achat de leurs clients en intégrant l'ensemble des canaux de distribution et de communication du commerce physique au digital.

Bien que le marché parisien reste dynamique et garde une place à part dans l'Hexagone en raison de son statut de vitrine internationale, conforté par le retour des touristes étrangers, et des projets importants à venir au cœur de la capitale, l'un des principaux enjeux pour l'avenir concerne la revitalisation des centres villes de province.


LES CENTRES-VILLES AU CŒUR DE L'ACTIVITÉ COMMERCIALE

Comme en témoignent les implantations opérées en centre-ville par des groupes tels que BOULANGER, DÉCATHLON et KIABI en 2017, ainsi que le rapport de la " Mission prospective sur la revitalisation commerciale des villes petites et moyennes " remis en Mars 2018 au ministre de l'économie et des finances, les centres villes reviennent au cœur de l'activité commerciale en France.


Source : L'Immobilier de commerce en France - Bilan 2017 & Perspectives 2018 Knight Frank

Dans la mise en place de ses nouveaux formats de vente destinés à renforcer la proximité et le service clients, les enseignes sont à la recherche de nouvelles typologies d'implantation afin d'élargir leur cible.

En effet, près de 50% des volumes investis en 2016 et 39% en 2017 ont été réalisés en rues commerçantes.

MARNE & FINANCE ADAPTE SES ACQUISITIONS A CE CONTEXTE ...

Depuis le début de l'année, près de 55 M€ d'offres ont été acceptées.

Outre les dossiers actuellement en phase de due diligences, nous sommes en phase de finalisation des acquisitions suivantes :

- 14 locaux commerciaux composant la 2ème partie (pour un montant de l'ordre de 12M€) de l'opération " Gamme Vert " décrite dans notre bulletin de février (Opération globale de l'ordre de 30M€). Pour rappel, cet investissement se fait dans les conditions suivantes :
      o Locaux intégralement loués à l'enseigne Gamme Vert ;
      o Renouvellement de l'ensemble des baux lors de la signature ;
      o Durée des baux renouvelés de 12 ans ferme ;
      o Garantie locative sur cette durée par le groupe In Vivo.

- 5 cellules commerciales de proximité, situées dans la ZAC des Ponts Jumeaux, dans une zone d'habitation au Nord-Ouest du centre-ville de Toulouse (31) pour un montant de l'ordre de 3M€. Les cellules sont intégralement louées aux exploitants suivants : Casino Shop, une brasserie (L'avenue), La Poste, une boulangerie pâtisserie (Fournil Saint Honoré), une
pharmacie.



- Un ensemble commercial au cœur de la principale zone commerciale de Narbonne (11) pour un montant de l'ordre de 5M€ : la zone du Parc d'Activité de la Coupe. Les 6 cellules de cet ensemble sont occupées par Grand Frais, Picard et une laverie. Cette zone recherchée est animée par la présence d'un hypermarché Géant et de sa galerie, dans lesquelles on retrouve H&M, Marionnaud, Sport 2000, Swarovski...



- Un local commercial situé à Saint-Dié-Des-Vosges (88) au cœur de la zone commerciale d'Hellieule 2 au Nord-Ouest du centre-ville, pour un montant de plus de 1M€. Il est loué à Vib's qui regroupe l'ensemble des enseignes du Groupe Beaumanoir : Cache-Cache, Bonobo et Bréal. Cette zone est animée par le contre commercial Leclerc et a su attirer des enseignes de références telles que Décathlon, But, Conforama, Kiabi, Intersport...

L'intérêt des investisseurs sur les locaux commerciaux s'est traduit depuis plusieurs mois par une baisse des taux de rendement. Cette situation rend plus rare l'acquisition d'actifs de qualité présentant des taux de rendement locatif supérieurs à 7%.

Ainsi, Marne & Finance s'est désengagée de plusieurs dossiers en cours d'étude pour ne pas avoir pu valider l'ensemble de ses critères de pérennité sur les opérations visées. [Par ailleurs, d'autres dossiers d'investissement sur lesquels nous étions en compétition ont été acquis par d'autres investisseurs à des prix sur lesquels nous nous refusons de nous aligner compte tenu de leur décalage avec ce que nous estimons être leur valeur de marché].

Enfin, de manière à poursuivre notre développement sans concession sur la qualité des opérations, nous ciblons désormais des opérations pouvant présenter des taux de rendement locatifs entre 6% et 7%. Par voie de conséquence et afin de conserver l'équilibre de notre modèle, le taux de rendement fixé pour les souscriptions réalisées depuis avril 2018 dans le cadre d'ICBS a été diminué de 100 pbs.

... QUI FAVORISE CERTAINES OPPORTUNITÉS DE CESSIONS

Toutefois, il est incontestable que cette situation est favorable à l'arbitrage de certains actifs comme évoqué lors de nos dernières réunions et de notre dernier bulletin d'information.

En ce début d'année les actifs logés dans la SCS INVESTIMMAG 3, situés dans la zone commerciale de Carrefour-Flers (commune de Flers-en-Escrebieux près de Douai) dans le Nord (59), ont été cédés en permettant à Marne & Finance de bénéficier de la plus-value envisagée sur cette opération.

Nous vous tiendrons informés des prochaines opérations d'acquisition et d'arbitrage dans notre prochain bulletin d'information.

INFORMATIONS ADMINISTRATIVES
Une information concernant notre respect du Règlement Général relatif à la Protection des Données personnelles (RPGPD) a été envoyée à l'ensemble de nos investisseurs partenaires.

Retour
Telecharger la plaquette