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Bulletin d'information Marne & Finance - Octobre 20172017-10-05

Des fondamentaux robustes pour une reprise durable

Depuis 2014 le commerce s'impose comme un actif de diversification de plus en plus recherché par les investisseurs et cette tendance se poursuit en 2017. La légère baisse du volume d'investissement en cours au 1er semestre 2017 (1,1 milliards d'euros) suit une tendance générale d'attente des élections présidentielles qui a différé les flux d'investissements.



Toutefois, le résultat de ces élections a eu un impact positif sur l'économie comme en témoigne l'augmentation du PIB de la zone euro (+0,6%), l'intensification des échanges mondiaux (+5,9%) ainsi que l'évolution du commerce spécialisé (+0,5%), qui constituent des éléments rassurants pour les investisseurs. Le troisième trimestre a laissé place à un marché plus actif avec une hausse significative des transactions attendues laissant entrevoir une année 2018 plus dynamique.
N.B : 2014 a été marqué par 5 grandes transactions (représentant à elles seules 4,5 milliards d'euros) à l'instar de la cession des galeries commerciales de Klépierre et du centre commercial de Beaugrenelle (Paris 15ème).

Des acquisitions en phase avec l'évolution du paysage commercial

Depuis ce début d'année 2017, la majorité des opérations d'acquisitions ont été réalisées sur des formats plus restreints. En effet, plus de 63% d'entre elles portent sur des tailles de portefeuilles inférieurs à 10 millions d'euros mais ne représentent néanmoins que 16% du montant total des acquisitions réalisées.

Représentant plus de 50% de l'ensemble des investissements effectués sur le premier semestre, les pieds d'immeubles restent des actifs prisés.
Par ailleurs, comme initié depuis quelques années, l'attractivité des retail-parks auprès des investisseurs se confirme. Cette typologie d'actifs concentre dorénavant près de 38% du volume global des opérations et se réalise principalement sous forme de rachat de portefeuilles.

Marne & Finance, en adéquation avec ce contexte, poursuit son développement avec les dernières opérations suivantes valorisées à près de 17.000.000€. Ces opérations ont été finalisées à l'issue des consultations de l'ensemble des associés qui nous ont fait part à la majorité de leur accord.

- L'acquisition d'un portefeuille composé de 5 cellules commerciales réparties dans 4 villes en France logées au sein la SCS MERCURIMMAG (Clermont- Ferrand, Troyes, Bourges, Niort)
Ces actifs sont situés majoritairement en pied d'immeubles de centre-ville sur des emplacements n°1 et sont localisés principalement au coeur de rues piétonnes très fréquentées.
Généralement loué dans le cadre de baux récents prévoyant la refacturation totale des charges au preneur, ce portefeuille représente une surface totale de 856 m² et génère un loyer annuel de près de 360.000 € HT HC.



- L'acquisition de locaux commerciaux situés au sein de la zone d'activité des Chênes à Andelnans. Ils bénéficient d'un emplacement n°1 à proximité de l'hypermarché Cora, du magasin de bricolage Leroy Merlin et d'autres enseignes telles que Boulanger, Aubert, Subway, Rochebobois, Intersport... Ces locaux, loués aux enseignes Darty et Joué Club, représentent une surface totale de 1770 m² générant un loyer annuel de plus de 220.000 € HT HC. L'ensemble de ces actifs ont été logés au sein de la SCS NEPTUNIMMAG.



- L'acquisition de trois locaux commerciaux situés à proximité de zones commerciales loués à l'enseigne Courtepaille pour une surface totale de 1100 m2 et génère un loyer annuel de plus de 340.000€ HT HC. Cet ensemble ayant été logé au sein de la SCS MARSIMMAG.



- L'acquisition d'un local faisant parti d'un ensemble commercial de 4000 m² en construction, se situant sur la commune de Saint-Brévin-Les-Pins en Loire-Atlantique (44).
Ce local, acquis en VEFA et d'une surface de 2000 m², est donné à bail à l'enseigne Centrakor pour une durée de 10 ans dont 6 ans fermes qui prendront effet à la livraison prévue fin septembre 2017.
Ce retail park bénéficie d'un emplacement n°1 en face de l'hypermarché E.Leclerc et se situe à proximité immédiate des enseignes nationales Point S, Leclerc Drive, Buffalo Grill, Lidl, McDonalds, Chausséa, Décathlon... Logé au sein de la SCS HELENIMMAG, ce local générera un flux locatif annuel de 170.000€ HT HC.



Le réveil du commerce spécialisé

Dans le prolongement de tendances observées fin 2016, les mouvements d'enseignes sont nombreux et les évolutions globalement positives dans le secteur du commerce spécialisé avec un mois de mars florissant (+2,1% tous secteurs confondus) principalement en centres villes. En effet des enseignes développent le concept de l'alimentation monoproduit, phénomène très parisien à l'instar de la pâtisserie POPELINI qui installe sa 4ème boutique de choux à la crème dans le 6ème arrondissement ou la FABRIQUE COOKIES qui s'attaque aux gares ST Lazare, Montparnasse. Dans le secteur de la maison, l'enseigne CONFORAMA lance 3 nouvelles enseignes pour diversifier son offre et conquérir de nouveaux marchés : Maison DEPOT présentant une offre plus complète de meubles et de décoration, CONFO ! Le concept " mini " de l'enseigne " et IL ETAIT UNE NUIT, literie premium pour les centres villes.

La périphérie a ensuite pris le relais au 2ème trimestre et atténué la baisse d'activité générale constatée en avril et mai. En effet, les sites de périphérie se sont montré les plus dynamiques lors du 3ème trimestre avec une croissance de 0,9 %, particulièrement les moyennes surfaces avec 1,2 %. Les centres commerciaux finissent également en positif avec une hausse de 0,5 %.

Enfin, et comme nous l'avons indiqué, il y a toujours de nouveaux concepts qui voient le jour. C'est le cas de la restauration rapide connaissant un développement significatif avec par exemple la chaîne d'hamburgers de qualité Big Fernand dont l'offre foisonne partout en France*.
Marne & Finance tient compte de cette évolution de stratégie des enseignes pour l'étude de ses dossiers d'acquisitions qui représentent un volume de l'ordre de 100 millions € d'ici la fin de l'année.
Une présentation a été transmise aux souscripteurs associés au sein de la société support concernée ainsi qu'à leurs conseillers en investissements financiers.

Notre équipe reste à votre disposition pour vous transmettre des présentations détaillées des opérations ci-dessous ou toute autre demande d'information.

L'équipe Relation Partenaires

*Source : Marketbeat France Commerces 1er semestre 2017 Cushman & Wakefield
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